Nagyot fordult a világ három év alatt a cívisvárosban. Mára mindenki számára láthatóvá vált, hogy a debreceni polgármester és frakciója számos, a város mindennapjait alapvetően meghatározó kérdésben tévedett, és kezelésükben kudarcot vallott. Említhetnénk mindenekelőtt az akkumulátoripart, melynek mostanra már ő is álságosan ajtót mutatott, miután a gyárak minden létező szabályt megszegtek. Holott három évvel ezelőtt még „értelmetlen hitvitának” nevezte a beruházások körüli diskurzust, és „álcivilezte” a környezetükért aggódó polgárokat. Vagy a parkolás kérdését, ami a zónák kiterjesztésével a közösségi közlekedés fejlődését nem, de a vadparkolás és az önkényes P+R-ek megállíthatatlan szaporodását elhozta számára.

Debrecen az új lakáskoncepció tervezetében pedig gyakorlatilag elismeri, hogy az erőltetett iparosodásra alapuló gazdasági stratégiájának következményei felkészületlenül érték a várost a lakhatási válság további elmélyítésével. Mindhárom esetben közös a megalapozatlanság, a hiszékenység, az átgondolatlanság; pedig többen is felelősséget éreztünk azért, hogy rávilágítsunk a veszélyekre. A vadparkolás esetében például egyetlen helyi rendelet hiányzik, a lakáspolitika kapcsán pedig három éve bombázzuk folyamatosan a városházát javaslatokkal.

A lakáspolitikai kudarc ezért a Debrecent vezető Fidesz-KDNP-frakció politikai felelőssége, ami immár versenyképességi hátrányt okoz a városnak. Mindezt az is szemlélteti, hogy 10 év alatt a városban működő cégek bevétele kisebb mértékben nőtt, mint a köhögő magyar gazdaság egésze. A dokumentum írói ezt pontosan tudják, ezért az egy hatalmas csúsztatással kezdődik: „Debrecen gazdasága intenzív fejlődési szakaszban van. Ezt bizonyítja, hogy az összes debreceni székhelyű gazdasági társaság árbevétele 3 396 milliárd forintot tett ki 2024-ben, ami több mint duplája a 2015-ös értéknek”. Ebben semmi különleges nincsen, ezek nominális, inflációt magában foglaló számok. Csak hogy kontextusba kerüljön az állítás: a magyar GDP nominális értéke ugyanezen időszakban 34 ezer milliárdról 81 ezer milliárdra nőtt, ami 2,4-szeres növekedés. Ebben volt reálgazdasági növekedés és egy masszív inflációs periódus is.

A lakhatási költségek meghaladják a háztartások teherbíró-képességét, ami visszafogja a helyi gazdaságot. Az új rendszerhez kapcsolódó lakásrendelet tervezet 9. paragrafusa pedig azt a szomorú debreceni valóságot is megvilágítja, hogy az itt lakók körülbelül 65%-a szociálisan rászoruló. Az emberek jövedelmét elemésztik a megélhetési költségek, nem jut pénz szolgáltatásokra, amit minden nap láthatunk például a bezárt üzletek képében.

Ez Papp László gazdasági stratégiájának igazi arca. A pénz elhagyja a várost, a városlakók nehezen megkeresett forintjai nem a helyi gazdaságot erősítik.

A lakáskoncepció

A lakáskoncepció tervezete tehát városházi pánikhangulatban keletkezett, annak az igényével, hogy megpróbálják kétségbeesetten korrigálni a tízéves hibás pálya következményeit. A dokumentum olyan meghatározó állításokat tesz és intézkedéseket sürget, amilyeneket mi a Szikra Mozgalommal három éve folyamatosan hangoztatunk.

A lakáskoncepció tervezete végre kimondja: a lakáspiac nem biztosítja a lakhatási kínálatot önmagában kellő mértékben, Debrecenben kiugróan magas az áremelkedés, az építés nem bővül és magas az üres ingatlanok aránya. Éppen ezért aktív önkormányzati beavatkozásra van szükség. A horizontális célok nagyjából rendben vannak, de itt a megvalósítás szándéka lesz a kérdés – jó stratégiai dokumentumokkal Debrecenben is tele van a padlás.

Ez a lakáskoncepció a Fidesz ráébredése arra, hogy szabad piacok nem léteznek, az ingatlanpiac meg végképp nem ilyen, de a végére bekapcsol a Stockholm-szindróma.

El kell ismernünk, alapvetően helyes annak felismerése a koncepcióban hogy „a bérlakásállomány nem csupán szociális védőhálót jelent a rászorulók számára, hanem a város gazdasági versenyképességének és népességmegtartó képességének egyik fontos eszköze is. A megfizethető lakhatás biztosítása hozzájárul a munkaerő helyben tartásához, az újonnan érkező munkavállalók letelepedéséhez, valamint a fiatal generációk debreceni életkezdésének támogatásához”.

A koncepció hosszú távú tervekben tartalmaz méltányolandó elemeket, ennek nyomán a városvezetés az akut lakhatási válság rendszerszintű kezelésére sajnos nem ad válaszokat. A koncepció továbbra is – a lakáspiaci kudarc egyértelmű kimondása ellenére – a magánbefektetőkben keresi a kiutat, velük társulna finanszírozásra, továbbra is nekik készítené elő az infrastruktúrát.

A célokat böngészve a város még mindig nem tartja fontosnak, hogy a beruházók – gyárak vagy maguk az ingatlanfejlesztők – járuljanak hozzá a társadalmi hatásaik kezeléséhez. A város akar infrastruktúrát fejleszteni és gondoskodni a munkavállalók elhelyezéséről. Miért van az, hogy más városok még településfejlesztési hozzájárulást is be tudnak vasalni a beruházóktól, mi pedig továbbra is mindent le akarunk előttük teríteni? Meg kellene fordítani mindezt:

• gyárat építeni és bővíteni úgy lehet, hogy gondoskodnak a munkavállalók lakhatásáról is;

• lakóegységeket fejleszteni úgy lehet, ha a fejlesztő hozzájárul a társadalmi hatások és igények kezeléséhez: utat épít, hozzájárul az oktatási és egyéb szolgáltatási igények biztosításához.

Elértük azt is, hogy az önkormányzat végre átfogóan foglalkozzon az ingatlanjaival, például ebben a koncepcióban szerepel elsőként, hogy az önkormányzatnak egyáltalán fel kell mérnie a műszaki állapotukat. Megkésett, de fontos lépés…

Szintén elértük, hogy kimondják: nem cél a lakásértékesítés, bár a múlt bűneit ez az állítás sem takarhatja el. Sajnos tárgyi tévedés, kicsit élesebben fogalmazva hazugság is maradt a koncepcióban. Valótlan az, hogy 2015 után csak életveszélyes vagy más, különösen indokolt esetben privatizált lakóingatlant az önkormányzat. Ott van a Kossuth utca 26., amit még felújítottak és laktak is 2021-ben.

Elértük, hogy az üres önkormányzati lakások eddigi években tapasztalt 17%-os arányát a város le kívánja csökkenteni, és 200 jó állapotú lakásra rövid távon bérlőt kíván találni. Ez közvetlenül a „250 üres önkormányzati bérlakás” kampányunk eredménye, és annak beismerése, hogy ezek közel állnak a beköltözhető állapothoz.

Hatalmas hiba azonban a koncepcióban, hogy a szuburbanizáció kapcsán külső tényezőként veszi figyelembe az „egyéni preferenciákat” az „alacsonyabb ingatlanárak” iránt, holott ez belső tényező, a piaci folyamatok eredménye. A koncepció leírja, hogy Budapest után messze Debrecennek van a legnagyobb vonzáskörzete, szétterültünk, ami hatalmas terhet jelent az oktatási, közlekedési és egyéb infrastruktúráinkra, és így sajnos a környezetünkre is. Ennek éppen az ingatlanpiac az oka a debreceniek kiárazódásán keresztül! Az árak a piacon mindenki számára emelkednek, és az eredeti keresletet jelentő csoportok, fiatalok, tanulók, elvált szülők nem tudják ezt megfizeti a debreceni piacon. A lakáskoncepciónak épp azért kellene létrejönnie, hogy ne legyenek ilyen magasak az árak a városban, hiszen a szuburbanizáció semmilyen szempontból nem érdeke a társadalomnak.

A meglévő ingatlanok funkcióváltásával kapcsolatos tervek is megdöbbentően felületesek. A koncepcióban egyedül a Derék utca 22-ről van szó, ami azért különösen vérlázító, mert most is lakott ingatlan. Számos önkormányzati tulajdonban lévő alulhasznosított ingatlan van, ami ebbe a körbe tartozik, leginkább a Dósa nádor téri blokk, a Wolff-palota, de ide tartozhat az idén 40 éves Kálvin téri üzletház, aminek kereskedelmi funkciója sajnos jelentősen visszaszorult. De ott van az impozáns Magoss-ház is a portfólióban.

Hibás a „koncentrált vásárlás” elve a bérlakásállomány bővítésénél! A szociálpolitikai szempontok éppen ennek ellenkezőjét javasolják, mert ez a koncentráció gettósodás felé viheti a társasházat. A társadalmi szempontból előnyös megoldás a különböző osztályokba tartozó városlakók együttes, diverz lakhatásának elősegítése.

Rövid távon: közepes

A lakáskoncepció alapján kétséges, hogy bármi is megoldódik majd a Fidesz vezette önkormányzat döntései nyomán. Ebből levezetnek azonban néhány rövid távú intézkedést, melyek között örülünk annak, hogy bár jelentős késéssel, de a városvezetés korábbi követeléseink nyomán teljesen átalakítja az önkormányzati bérlakáshoz jutás rendszerét. Ez abból a lakásrendelet-tervezetből olvasható ki, amit a koncepció nyomán tervez elfogadni most csütörtökön a debreceni közgyűlés.

A korábbi licitrendszer a lakástörvény alapján törvénytelenül működött. Ebben az a jelentkező jutott még a szociális bérlakáshoz is nagyobb eséllyel, aki több hónapnyi lakbért, legtöbbször a teljes bérleti időszakra előre, több millió forint értékben tudott letétbe helyezni, és magasabb lakbér fizetését, valamint a lakás felújítását vállalta. A Cívis Ház Zrt. számára előírt felújítási kötelezettség most lehetővé teszi majd, hogy a bérlakások felújításának költsége ne a bérlőt terhelje. Az új rendszerben a lakások a valóban rászorulókhoz juthatnak majd, és az önkormányzat elvégzi a tulajdonos dolgát: felújítva adja ki a bérlakásokat.

Problémás ugyanakkor, hogy a lakásrendelet-tervezet alapján a városnak az egy évben kiadott lakásoknak minimum 50%-át kell szociális alapon kiadnia. Ez lehetővé teszi, hogy a lakások jelentős részét piaci alapon adja ki, ami eddig nem létezett a lakásrendeletben. A dokumentum egyik melléklete alapján egy 55 négyzetméres újkerti panellakás például havi 140 000 forint lenne, miközben a piacon ezek a lakások havi 150 000 forintnál kezdődnek. Ezzel három elvi és gyakorlati gond akad. Egyrészt nincs lehetőség árhatást elérni, ez gyakorlatilag a piaci árak elfogadása – bár a volumen ezt nem teszi egyébként lehetővé. Másrészt ez nem jelentős segítség a pályázónak, harmadrészt pedig egy lakás csak egy módon adható ki, ezért ez a párszázalékos kedvezmény elvon egy lakást a szociális célú kiadás elől, ami több krízishelyzetet eredményezhet. Javasoljuk az 50%-os arány javítását 85%-ra.

Érthetetlen továbbá, miért ragaszkodik a város ahhoz a Főnix Lakásprogramhoz, mely a Debrecenben letelepülő cégek bérköltségének csökkentéséhez járul hozzá közösségi forrásból. Nem hatékony, nem a debrecenieket szolgálja, de cserébe drága is. A programot Papp Lászlóék 2025. január óta próbálják világra hozni, ezidáig nem volt érvényes jelentkező, aki lakást adna be ide. Nem érdeke a fejlesztőknek, hiszen ide újépítésű lakásokat keresne a város, pont emiatt olyan drága, és ezeket a lakásokat a fejlesztők könnyedén azonnali likviditásra váltják a magas befektetői kereslet miatt – ahogy ezt a lakáskoncepció le is írja.

A Cívis Ház Zrt. és a város sajnos minden partnerségtől elzárkózik ez ügyben, még tájékoztatási szinten is. A jegyzőtől mindössze annyit sikerült megtudnunk, hogy a Főnix Lakásprogram első pályázati szakaszában ötödik nekifutásra két beruházó összesen 229 lakással pályázott. Ez elég nagy lakáskontingens eladatlanul a mai ingatlanpiacon, így arra tippelek, hogy ezek a lakások nem lesznek kész időre, vagy éppen már régiek, esetleg más okból nem felelnek meg a pályázati feltételeknek.

Ehelyett a városnak meg kellene valósítania az általunk régóta szorgalmazott Otthonügynökséget, amivel a 12 000 üresen álló debreceni lakás bázisán harmadannyi költségvetési forrásból, mindössze 70 millió forintból évente több mint kétszer annyi, 450 lakást lehetne bérbeadni kedvezményesen.

Egyébként a koncepcióba beleírták az Otthonügynökség lehetőségét: „Hosszabb távon indokolt vizsgálni innovatív, partnerségi alapú lakhatási modellek alkalmazhatóságát is, különösen a lakhatásmegtartó programokhoz vagy egyéb együttműködésen alapuló szolgáltatásokhoz kapcsolódóan. Az ilyen típusú megoldások hozzájárulhatnak a rendelkezésre álló lakhatási kapacitások hatékonyabb kihasználásához és a lakhatási kockázatok mérsékléséhez”. A Szikra Mozgalommal mi továbbra is szívesen adjuk a kész koncepciót.

Lakás a piacnak vagy az embernek?

Az ingatlanpiac mint versenyképességi akadály azért okoz gondot, mert az emberek szegényebbé válnak, mint amit amúgy a képességeik predesztinálnak. Azért okoz gondot, mert indokolatlanul teszi küzdelmessé az életet a fiatalok, egyedülálló szülők, nagycsaládok, idősek számára egyaránt.

Az elmúlt tíz év a bizonyíték arra, hogy a gazdaság pörgetése nem hozza el önmagában a jobb megélhetést. A járadékos kapitalizmus legnagyobb kutyái egyszerűen elszívják a pénzt, legjellemzőbben a lakáspiacon keresztül, így a gazdaság nem organikusan fejlődik, nem az alapján, amit Paul Krugman úgy fejez ki: „az én kiadásom, a te bevételed”. Nem egymást fizetjük ki a munkájáért, szolgáltatásaiért, ötleteiért, hanem egy arctalan „fejlesztőt”, aki azt már nem teszi fel a csillogó plakátra, hogy egyébként ezzel a 120 lakásos társasházi beruházással párhuzamosan 8-10 üres telke van a városban, amihez esze ágában sincs hozzányúlni, mert akkor csökkennének az árak és így az ő jövedelme.

Aki olyan lakáspolitikát akar csinálni, ami lakáshoz juttatja az embereket, annak pont ezeket a lehetőségeket kell kigyomlálnia. Nem lehet tucatnyi telket évtizedekig üresen tartani a belvárosban. Az önkormányzatnak sem lehet! Nem lehet azért üresen tartani lakást, hogy amit kiad a tulajdonos, az drágább lehessen. Nem lehet kifizetni a fejlesztőket csak azért, mert itt építenek. Nem lehet kollégiumot lebontani. Párosával…

Papp László politikai motivációiról mindent elárul, hogy nem a debrecenieknek kíván segíteni, hanem az ideköltöző gyáraknak. „Az újonnan a városba érkezők lakhatási igényeit ki kell szolgálnia a lakáspiacnak.” Sajnos ez a szereptévesztés érződik is a rövid távú cselekvési tervekben és a koncepcióban egyaránt. A szociális alapú lakáskiadás esetén a város igyekszik kizárni a „Debrecenbe betelepülőket” a hosszabb ideje itt élők előnyben részesítésével azonos pontszám esetén, de a Főnix Lakásprogramban tárt karokkal fogadja őket. Persze ők egyáltalán nem rászorulók. Mindkét program közösségi forrást használ. Akkor mi a magyarázat a különbségtételre? Értjük, de határozottan elutasítjuk!

Nem lehet elégszer hangsúlyozni, a gazdasági célú lakástámogatás nem az önkormányzat feladata kéne, hogy legyen! Feladata viszont az önkormányzatnak – különösen a mostani beismerés után – a hatásos ingatlanpiaci beavatkozás, ami sajnos továbbra sem látszik Debrecenben.

A szerző Dombi Mihály, a Szikra Mozgalom debreceni helyi szervezetének elnöke.

Ez egy vitaindító írás. Várjuk olvasóink – megjelentetésre szánt – gondolatait a témában. Levelüket erre a címre küldjék: [email protected]